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约翰·保尔森谈美国房地产市场泡沫：这一次不同

发布于：2022-09-27 10:10    阅读次数：

【外汇EA高手通知】-罗伯特·保尔森(John Paulson)在全球范围内金融危机爆发之时，以其金融衍生品合理做空了250多亿美元的按揭贷款证劵成为亿万富豪。

这名Paulson & Co.的创办人在可能大概15年之后又一次发生泡沫的房地产业时指出，美国房价很有可能再次发生不景气，但银行体系的情况要好很多，足够解决这类不景气。

上周二，保尔森在洛杉矶商业领袖论坛上与彭博坐下进行了一次具体内容广泛访谈。他就探讨了所谓“迄今为止最优秀的买卖”是怎样影响其后来投入的，及其为何黄金价格一直在下挫。以下属于本次聊天的一些闪光点。

彭博问：大概16、17年以前，你越来越重视房地产业。大部分，你猜想国外正处在房产泡沫当中，当价钱狂跌时，庞大抵押借款金融市场一定会陷入绝境。喜欢日语我们是不是能够把他变为现在时，由于我看见从那以后出现了如此多转变：保险投保规范早已提升了很多；银行体系的抵抗力要高出很多；得到更好的资产规定，更多管理制度。但是我观察了自2020年初至今的全国房价上涨——Case-Shiller指数上升了40%以内——同时期，按揭贷款利率跃居至6%之上。看上去大家有可能在房地产业遭到一些痛楚。想要知道较为和比照现在和以往，金融体制的预防水平多强？

保尔森回应：现今金融体系、银行业务和房地产业与06年与07年里有很大的不同。现如今抵押借款的潜在的品质要好很多。市场中甚至都没有次级抵押贷款……并且综合评分（FICO）成绩特别特别高。均值是760上下。而次贷，她们均值580-620，并没有首付款。因此在那个年代，并没有首付款，没有信用查验，很高的杆杠。这和今日的状况恰好相反。所以我们在抵押借款里的个人信用品质也不会像那时候那般差。

另一个因素就是，当年的金融机构杠杆比率很高。大家关键银行均值资产约是3%。然后还有一些负债表以外杠杆比率。因此，你了解，假如你有，例如，100美金的财产，你无需太多就能不成功，之后在债务层面，只有你3美金的总股本和97美金的各种各样贷款。假如你在财产层面真不当心，每一个财产仅需下挫3%，你总股本就付之东流。你能毁约。因此关键是，在那段日子，对银行她们投入的物品十分投机性。她们有许多高危的次级线圈高回报杠杆贷款。当销售市场逐渐下跌的时候，个股迅速遭受工作压力。

它迅速造成了国外关键商业银行的破产倒闭...金融机构早已恢复。但是作为未来一个标准，他们真的提升了总股本。现如今，一般银行总股本很有可能为9%，系统重要性银行总股本为11%-12%。似乎是以前的三到四倍。因而，我们不会像之前那样遭遇金融体制崩溃的风险性。的，这是事实，房地产业可能有点泡沫塑料。因而，房子价格很有可能就会下降，可能会长期保持，但是不会做到以前的水准。

彭博问：有关泡沫塑料，你学到了什么？我觉得是投资人最难做的事儿之一：发觉泡沫塑料非常容易，但无法在正确时长发觉泡沫塑料，然后进行正确买卖从这当中获益，或是起码在正确时长离去并兑付。有关泡沫塑料，有哪些经验教训要汲取吗？或是每一个泡沫塑料全是独一无二的，你需要在泡沫塑料来临的时候接纳它？

保尔森回应：嗯，你完全的正确。例如数字货币。很多人认为数字货币是一个泡沫塑料。我还记得我看过BTC。从几千美元涨到两万美元。人说，“这也太荒诞了。或是看空一点吧。”随后一路再涨65000美金。因此看空问题是没办法填补下挫。

这便是看空次级债券的有意思的地方，由于这是一种不一样买卖...如果你按票面价格看空一个债卷，例如100美金，你取回100美金，那么你用这100美金来投资。那么你的损害其实就是在你为看空的债卷付款利率与你项目投资这100美金的地区中间。就次级债券来讲，他们收益率约为6%。它们都是BBB级债卷。那时候国外国债利率为5%。因此你看空100美金的债卷，你需要付款6美金，可是你拿这100美金现钱，购买美国国债，你也就挣了5美金。因此你每一年的净成本费仅有1美金。假如债券限期仅有两至三年，那么我其实就是在冒2%或3%风险。但如果债券违约，你能赚一百美元。

因而，看空投资级债券的社会经济学十分吸引人。关键是，这就好比海底捞针。投资级债券什么时候毁约？依据标普评级（Moody’s ）和标准普尔（S&P）这样的说法，在金融危机以前，投资级债券从没发生过毁约。因而事实上有意义数千亿美元的债卷。但我觉得，因为债券特性，抵押借款的特性结构和里的杠杆效应，你所需要的只是一个平整的住宅销售市场，到略微降低住房销售市场，所以当体系中损失将催毁BBB定级。

彭博问：在单边主义叙述中，对冲基金经理——特别是买空者——经常会在出现问题遭受污蔑。在过去的几年里，己经看到许多金融衍生品看空很受欢迎的日内买卖模因个股。想要知道也许你经历了这种？这类指责有哪些依据吗？

保尔森说：有，假如你是买空者，你一直在市场销售个股。所以一定要看空一只股票，你需要请人买，你希望并且以高价位买进。当它们下跌的时候，你也就盈利了。因而，一些买空者其实就是在推销产品个股：“他们非常好。这也是迄今为止最优秀的事儿。”她们开始向十分不老练的股票投资者推销产品。然后拉高股票价格。当股价上涨时，她们买空向不老练的股票投资者推销产品的个股。随后一旦个股做到一个点，她们最大程度地看空，然后拔掉插头撤出，终止看空。

次贷十分不一样。最先，我们自己的不少投资者是养老保险金，捐赠基金，家中。我们为很多组织带来了均衡，当销售市场下跌的时候，她们有一些赚钱的东西，使资产配置整体的损害降到最低。次之，大家从不跟股民相处。我们自己的敌人仅仅最繁杂银行的。因而，我们自己的关键对手是高盛公司，然后就是巴克莱银行，再之后是摩根斯坦利，再之后是法国巴黎银行和法兴银行。因此无处可藏。她们比较清楚他们从我们这边购买的是哪些。她们比我更充分了解市场。大家从没营销推广过这种债卷。大家十分清楚：对于我们来说这些都是很糟糕的抵押借款。

彭博问：想要知道在你有一个这般成功买卖后是什么体验。如同如果你是一个渔民，你钓上了一条鲸鱼，忽然间你一定已经很难去钓虹鳟鱼了。在过后，从思想上而言，现在想“我是一个本垒打的击球手”是不是很难？

保尔森说：的，我觉得的。你了解，你做的很好，你一直在找寻下一个。可是无法找到。你越来越有点儿固执己见，因此你也许会冒更多的专一性风险性。并且，假如你担负专一性风险性，它能够向一切方面发展。随后，您有持续不断的损害，这使得你更为低贱。你能回到现实中，你会变得越来越实际地寻找另一个人。你继续找寻，但无法找到另一个类似这样的领域。

彭博问：你有助于了解金子现在的状况吗？会一直跌下去吗？

保尔森说：关于黄金的一件事是，它在今年的跌了大概8%。比个股或债卷跌得少的多。因此他们被证明维护金钱的一个由来。关键是金子能够对冲交易通货膨胀，但虽然现阶段的通货膨胀率非常高，长期性通货膨胀预期依然比较低。应该是2.5%。虽然美联储会议一直在升息，但是它们并没有完全更改。因而，当10年限国债利率从2%升到3.6%时，通货膨胀预期依然在2.5%上下。因而，在内涵报酬率为负以前，如今他们成了正年利率。因而，因为内涵报酬率早已变成恰逢，这显然给金子制定了一个限制。

我觉得，假如美联储会议最后上调利率，经济疲软，她们中止升息，金子就会变得越来越比较敏感。然后发现他们控制不了通胀。那样较多都不会降至2%。也许他们把通货膨胀降至4%、5%或6%，随后经济疲软，她们迫不得已再度释放压力。随后通胀就回来了。到那时候，长期性通货膨胀预期将会提升。大家不会相信美联储会议可以操纵它。然后我就觉得黄金会升至更高水准。