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“现房销售”写入多地土拍文件，商品房预售制会取消吗？

发布于：2022-08-31 10:20    阅读次数：

【外汇EA高手通知】-业内人士表示，现房销售有益于“保交房、稳民生”，但是目前并不是全面实施现房销售体制的适合机会，以示范点方法逐渐执行是被认可的最佳推动方法。

合肥市2022年第三批次一宗土地示范点现房销售；福建省福州市发生第一个“现房销售”土地……前不久，多地把“现房销售”载入土地交易文档中。

据中指研究院检测，2021年至今，北京市、杭州市、福州市、合肥市、西安市、宁波市部分地区在土地拍卖阶段示范点现房销售。仅近年来，据澎湃新闻网不完全统计，包含合肥市、北京市、福州永泰县、济南市等地区多起土地谈及“现房销售”。

以合肥市为例子，8月24日，合肥公布第三批集中化供地公示，共发布28宗涉宅商业用地，总土地交易总面积3282亩，总起始价277.4亿人民币，并将在9月23日宣布转让。值得一提的是，该批号土地中第一次发布现房销售土地。在其中，蜀山区SS202210号土地明确指出“按精装现房市场销售执行”。

据合肥在线，虽然之前的土地拍卖公告中多起土地对房地产商建设进度作出要求，做到一定比例才可以发售，可是明确指出必须按照现房销售，在合肥尚属首次。

另以北京市为例子，北京市于2021年第二轮集中化土地拍卖时初次示范点竞现房销售总面积土地——大兴黄村海户二村土地。据《北京日报》，该土地共吸引住3家企业竞拍，通过17轮价钱竞价做到土地资源有效限制价钱37.84亿人民币，又通过23轮竞“现房销售总面积”后交易量，竞报“现房销售总面积”5.4万平方，最后此项目里将有近一半的商住楼推行“现房销售”。

在今年的，北京市全新发布的第三批次供地18宗土地含有13宗新项目设置权限竞现房销售总面积阶段。但在北京市在今年的第一批集中化供地中，18宗土地含有9宗土地涉及到竞报现房销售总面积程序流程；在今年的第二批集中化供地中17宗土地含有12宗涉及到“竞现房销售”。

除此之外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一土地在转让规定中指出：土地按现房销售执行，整体规划房屋竣工验收以后，竞得人即可申请办理房产销售办理手续。

小白户房产网数据研究中心高级分析师陈霄觉得，在这样一个时间范围明确提出现房销售是多少遭受最近烂尾事件产生的影响，出自于保交房的立场而所提出的，各地发生的烂尾停贷事件事情造成买房者对商品房买卖规章制度产生一定的排斥心理状态，取消预售规章制度的说辞一时之间纷纷议论。

中指研究院指数值业务部销售市场研究总监陈文静也认为，在今年的7月至今，一些地区的一个项目发生“停产”状况，对买房者购置产业情绪和预估均带来不利危害，而现房销售既可以维护消费者的权益不会受到损害，也可以对新楼盘质量与交货内容进行管束，有益于“保交房、稳民生”。

已经有各地探寻现房销售

针对现房销售试点的探寻，最开始或追朔至2014年。

据中国新闻网报导，2014年7月9日，上海黄埔区五里桥街道104街房39/1宗纯宅基地竞价，最后丽丰控股集团旗下中国东方驱动力有限责任公司以5.77亿人民币的价钱拍得，股权溢价62.54%，交易量楼板价59859元，去除保障性住房后楼板价达85810元/平。土地在转让预合同里第一次提出了“该宗地内完工房子不可预购，须以精装修现房销售”。

到2016年，为抑止房企拿地激情，深圳市也发布首宗现房销售示范点土地——深圳龙华A816－0060号土地，规定在该土地上基本建设的商业、房屋等房屋建筑，无法进行预购，必须要在完工并获得不动产权证书之后才能以现售方式向外市场销售。

同一年，杭州市、南京市部分地区在土地拍卖时，均明确提出现房销售规定。

据统计，2016年至2020年间，房地产业人气值比较高，深圳市、苏州市、南京市、杭州市、中山市、成都市、海南省等多地在土地资源端设定现房销售标准，抑止土地资源市场热度。

以成都举例，2016年8月11日，苏州公布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，共13条。在其中要求，提升新项目预售条件：土地交易卖价超出市场指导价（没有市场指导价）的，工程项目结构封顶后才可申请办理预售许可；土地交易卖价超出市场指导价10%（没有10%）的，竣工验收后才可申请办理预售许可。

这一政策被业界解读为，一旦拍地价钱太高，碰触价钱底线，那就需要以结构封顶或工程验收为基准，去办理预售证。简单说就是“土地价格相对较高的新项目需要以准现房的方式进行市场销售”。

2016年8月11日，南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，依照现行政策，当网上竞价做到基准价90%时，该土地修建商品住房务必现房销售。

2020年3月7日，海南省省委办公厅、省政府办公厅下发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》明确提出改革创新商品住房预售制度，自文档下发生效日，新出让土地的建设商品住房，推行现房销售机制。

这也使得海南省变成全国首个省部级颁布现房销售现行政策的省份。

针对推行现售体制的环境，曾任海南住建厅厅长霍巨燃在当天举办的新闻发布会上表示，因商品住房推行预售制度所引发的质量投诉、合同纠纷案、延期交房、服务设施不落实、违反规定市场销售乃至房地产商收款逃走等一系列问题，变成房地产投诉和纠纷案件的最重要要素。为从源头上避免因预售制度产生系列的难题，《通知》明确提出改革创新商品住房预售制度。

现房销售示范点效果怎么样？

但是，从上述谈及现房销售试点的大城市看来，有一些地区目前已经鸣金收兵，包含杭州市、南京市等多地在实行一段时间后，影响了土地交易标准。

以苏州举例，2017年3月24日，杭州市市国土资源局公布土地资源新政策，当盈率做到50%时土地修建商品房屋需在获得不动产登记证后才可市场销售。可是仅4个月之后，杭州市推出土地交易就改变规则——“股权溢价50%须现房销售”的条款删掉。

那时，据《钱江晚报》2017年7月12日报导，2017年3月24日后杭州土地出让，市区共转让10宗涉宅土地，其中还有9宗务必现房销售，在两年内没法产生合理供货。这在一定程度上反倒推动了供给不足、全国房价上涨的期望。

但是，杭州市于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中化转让土地公示，当中10宗宅基地首先进行“竞品质”示范点，即更改以往价高者得，反而是采用线下推广竞“质量计划方案“，得到资格后进到网上“竞土地价格”环节。此次示范点土地所有推行现房销售，从根源上正确引导房地产业市场需求高品质住宅商品。

南京的现房销售现行政策则起源于2016年8月。据《上证报》报导，为给土拍市场减温，南京要求，当网上竞价做到基准价时，仍有2家之上企业规定再次竞拍的，终止网上竞价，变为当场摇号申请造成拍得者，在基准价前提下再加一个加价幅度做为卖价。当网上竞价做到基准价的90%时，该土地修建商品住房务必现房销售。

2017年6月2日，南京市复出要求，当居住用地、商住用地网络交易竟价做到基准价时，终止市场竞争土地价格，改成在网络上市场竞争保障房总建筑面积。但在随后的7月份，挂牌上市的5宗土地标准表明，取消“竟价达基准价的80%领取预购的工程进度门坎，及其竟价达基准价的90%需现房销售”的需求。

苏州市即在2020年2月19日公布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，明确提出增加土地出让交纳期限，调节超出市场指导价价格标准等，在一定范围之内放松了地产商预购的前提条件，也取消实行42个月强制现房销售现行政策。

依照房企排名数据监测，2016年8月，苏州市发布现房销售现行政策，要求土地交易卖价超出市场指导价10%的，竣工验收后才可申请办理预售许可。现房销售政策发布后，2016年发生12宗现房销售土地，准现房率是40%。2017年全年度现房销售土地做到49宗，准现房率是82%，2018年前三季度现房销售土地为11宗，准现房率是23%，且集中在1月和2月份第一季度中，第二季度往后的土地拍卖多为成本价和低溢价成交，从此再无现房销售土地发生。

但是，在易居研究院中国智库核心主管严跃进来看，此前提条件现房销售跟现在提现房销售，它有一个本质区别。先前现房销售的目的在于根据准现房的方式来限定一些企业非理性行为的拿地，这跟土地限价政策有关。如今提准现房是和保交房挂勾，全国各地从保交房、维护购房的利益角度来讲，明确提出现房销售方式。

“先前现房销售的政策撤销，是由于之后销售市场减温之后，从造就经营环境，优化营商环境角度来讲，提升或是取消现房销售现行政策。如今全国各地转让的地块中再度谈及现房销售，是在保交房，预防烂尾楼环境下，再次提到现房销售这个概念。”严跃进说。

业内人士认为，房地产业进到调节周期时间，现房销售的示范点土地成交转化率会明显下降，现阶段，各地房地产业有关政策已经逐步完善中。

此后轮设定“现房销售”环节大城市看来，北京市在今年的第二批集中化供地中17宗土地含有12宗涉及到“竞现房销售”。从土地拍卖交易量情况来看，12宗涉及到“竞现房销售”的地块中，2宗土地流标，4宗土地成本价交易量，3宗土地未碰触土地价格限制；3宗土地做到限制价钱后变为竞报“现房销售”总面积。

商品房预售制会取消吗？

伴随着各地示范点，撤销商品房买卖，全面实施现房销售的呼声越来越高，那样现阶段全面实施现房销售是不是可用？

陈文静觉得，现阶段并不是全面实施现房销售体制的适合机会，全面实行现房销售对商住楼总量、房地产商资产、财政总收入等都有很高的规定，现阶段最妥当的方法是对热点城市一部分新项目优先选择示范点现房销售，并且在示范点环节中逐步完善配套政策，为以后更大范围地实行吸取经验。短期来看，预计拥有更多大城市从土地资源端示范点现房销售。

陈霄还提到，现房销售能够尽可能的确保买房者利益，防止出现烂尾、开发商跑路的现象，保证了买房者能按期交房，减少了买房者和房地产商中间产生冲突的可能性。

陈霄觉得，注销商品房买卖规章制度原是必然趋势，但从现阶段的房地产业行业现状看来，全方位撤销商品房买卖规章制度还是并不是一个良好的机会，甚至有可能会加重地产商的经济压力，造成更多风险暴露，以示范点方法逐渐执行是现阶段被认可的最佳的实施方法，在一些地区首先示范点取消预售规章制度，后逐步推广，这样就能够确保房地产市场平稳运作和稳步发展。